En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous souhaitez faire des travaux de rénovation énergétique dans votre logement, vous avez deux options :

1. Attendre que votre logement soit vide.
2. Faire les travaux alors qu'il est occupé.

Bien qu'elle vous prive de loyers le temps des travaux, l'option 1 est à privilégier. Comme le logement est innocupé, vous êtes libre de mener votre chantier comme vous le souhaitez. Pour cela, vous pouvez consulter nos conseils destinés aux propriétaires occupants, votre situation étant alors similaire.

L'option n°2 est tout à fait légale, mais est plus contraignante pour vous comme pour votre locataire (ou vos locataires dans le cas d'une colocation).

C'est cette option que nous détaillons ici, en particulier :

• vos droits et devoirs ainsi que ceux de votre locataire ;
• comment mener à bien votre chantier, tout en préservant des bonnes relations avec votre locataire ;
• les professionnels dont vous pouvez solliciter l'aide pour réussir votre chantier.

Travaux dans un logement occupé : ce que dit la loi

Droits et devoirs du propriétaire

Votre premier devoir de propriétaire bailleur est de proposer à votre locataire un logement décent.

Il est donc de votre responsabilité de réaliser les travaux qui entrent dans une des catégories suivantes :

1. Le maintien en l’état et l’entretien normal du logement : remplacer un volet défectueux, changer une chaudière en panne, ravalement de façade, remplacement des détecteurs de fumée…
2. Sa mise aux normes de décence : changement de toiture, sécurisation d'un garde-corps, modernisation du réseau électrique…
3. L’amélioration de sa performance énergétique : isolation thermique et phonique, installation de panneaux solaires photovoltaïques…
4. L’amélioration des parties communes ou privatives : pose d'un digicode, installation d'un ascenseur…

De manière générale, cela inclut toutes les réparations et les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire ou qui sont rendus nécessaires par un défaut d'entretien.

Sont aussi à votre charge les réparations locatives liées à la vétusté (usure liée à un usage normal d'un équipement) ou à un cas de force majeure (catastrophe naturelle, décès du locataire…)

À noter que les travaux d'adaptation du logement à la perte d'autonomie ne sont pas à votre charge. Votre locataire doit toutefois vous demander votre accord préalable avant d’engager ce type de travaux.

Si les travaux envisagés rentrent dans une des quatre catégories ci-dessus, le locataire ne peut pas vous refuser l'accès au logement pour préparer et effectuer les travaux.

Cependant, une autre de vos obligations est d'assurer à votre locataire une jouissance paisible de son logement.

Vous devez donc l'informer au préalable des travaux qui seront réalisés et lui assurer une continuité de jouissance.

Pendant les travaux, vous devez assurer la sécurité des occupants et des biens.

Droits et devoirs du locataire

Votre locataire doit vous laisser l'accès au logement pour préparer et réaliser les travaux.

Il est toutefois en droit de vous refuser l'accès dans les cas suivants :

• Les travaux sont purement décoratifs : changement de couleur de la peinture, remplacement d'un radiateur non défectueux et qui n'améliore pas la performance énergétique du logement…
• Les travaux ne relèvent pas de l'obligation d'entretien ou de mise en conformité : changement d'un appareil électroménager fonctionnel dans un logement meublé…
• Il s’agit de travaux lourds ou qui transforment le logement : agrandissement, création d’une pièce supplémentaire, rénovation complète du plancher…

Il est aussi en droit de vous refuser l'accès au logement si vous ne lui fournissez pas de garantie d’assurance couvrant les dommages éventuels causés par les travaux.

Si les travaux entraînent une gêne importante, vous devez lui proposer une contrepartie :

• une baisse de loyer, négociée à l'amiable, proportionnelle à la durée des travaux (si celle-ci est supérieure à 21 jours) et à la surface rendue inutilisable ;
• une baisse ponctuelle, négociée à l'amiable, en cas de travaux de courte durée, mais très gênants ou bruyants (isolation des murs, pose de fenêtre, bruit de marteau-piqueur tôt le matin…) ;
• suspension du loyer en cas de travaux nécessitant un déménagement temporaire ;
• prise en charge des frais d'hébergement temporaire et/ou de stockage des biens.

Mener à bien son chantier en site occupé

Avant même de commencer le chantier, vous devez prévenir votre locataire de votre projet par courrier (remis en main propre ou envoyé en recommandé avec accusé de réception).

Ce courrier doit préciser :

• la nature des travaux et, le cas échéant, leur caractère urgent ;
• le gain énergétique éventuel ;
• les modalités de réalisation : date de début, durée, nécessité d'accès, si des pièces seront condamnées…

Soyez le plus transparent possible : il est essentiel pour éviter tout litige que le locataire comprenne bien l'impact qu'auront les travaux sur son quotidien.

En parallèle, vous devez entamer les éventuelles démarches administratives (déclaration préalable de travaux ou permis de construire).

Si les travaux sont de nature à améliorer les performances énergétiques, vous devez faire appel à des artisans RGE (reconnus garants de l'environnement) pour pouvoir bénéficier d'aides financières.

Vous devez aussi prévenir les entreprises que le logement sera occupé pendant la durée des travaux. Ils pourront alors :

• prévoir des dispositifs pour limiter le bruit et la propagation des poussières ;
• sécuriser le chantier en établissant un périmètre de sécurité et en protégeant les outils les plus dangereux ;
• adapter leurs horaires aux vôtres, pour limiter les nuisances.

Les professionnels à votre service

Les professionnels ci-dessous peuvent vous conseiller et vous guider dans votre projet de rénovation :

• AMELIO : même si votre rénovation ne comporte pas ou peu d'enjeux énergétiques ou d'adaptation, vous pouvez nous solliciter. Nous vous renseignerons sur les aides nationales et locales disponibles, mais aussi sur les démarches que vous devrez effectuer. Nos conseils sont neutres et gratuits.
• La Maison de l'habitat durable : située à Lille, vous y trouverez des conseils et des informations utiles pour votre projet. Un programme d'animations gratuites dédiées aux propriétaires bailleurs vous aidera à y voir plus clair sur vos droits et devoirs. Un atelier « Locataires / Propriétaires Bailleurs : qui fait quoi dans le logement » est régulièrement proposé.
• L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. L’ADIL vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet.
• Le CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) vous aide à comprendre l'environnement de votre projet, à préciser vos attentes et imagine avec vous des pistes pour le réaliser. Leurs conseils sont gratuits, mais ils ne proposent pas d'accompagnement.
• Le service d'urbanisme de votre mairie, qui vous indiquera les réglementations locales à respecter, surtout si vous touchez à la façade du logement.