Rénover une copropriété est un long processus, qui fait appel à différents acteurs et peut s’étaler sur plusieurs années. 

Un tel projet se construit étape par étape et nécessite une communication régulière et transparente avec l’ensemble des copropriétaires.

Frédéric VAN DER HAUWAERT, référent copropriétés chez AMELIO, vous partage ses conseils d'expert pour :

• comprendre le rôle de chacun dans le projet,
• bien connaître les neuf étapes nécessaires à la réussite de votre projet,
• convaincre les copropriétaires de l’intérêt de la rénovation.

Dans cet article, nous ne traitons que des projets globaux, réalisés à l’échelle de la copropriété. Ces derniers sont à privilégier aux projets individuels, exécutés à l’échelle d’un appartement.

Pour comprendre les différences d’efficacité entre ces deux types de projet, vous pouvez vous référer à notre article « Rénovation énergétique en copropriété : faut-il privilégier les projets globaux ou individuels ? »

Les principaux acteurs d’un projet de rénovation énergétique en copropriété

Un projet de rénovation globale nécessite l'intervention de six catégories d’acteurs :

1. Le maître d'ouvrage désigne la personne ou l'entité pour qui les travaux sont réalisés. C'est le donneur d'ordre.
   Dans le cas d'une copropriété, il s'agit du syndicat des copropriétaires. Son rôle est de définir le programme des travaux, de veiller à leur bonne exécution et de les réceptionner.
2. Le syndic représente légalement et opérationnellement le maître d'ouvrage et en exécute les décisions.
3. L'accompagnateur AMELIO France Rénov' conseille et guide le maître d'ouvrage à toutes les étapes. Il assure un rôle d'assistant à maîtrise d'ouvrage. Faire appel à lui est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété.
4. L'Anah (Agence nationale de l’habitat), votre banque et les collectivités locales qui instruisent, financent et contrôlent votre projet.
5. Le maître d'œuvre, qui conçoit le dossier technique et dirige les travaux, conformément au cahier des charges établi par la maîtrise d'ouvrage.
   Il peut s'agir d'un architecte, d'un ingénieur-conseil ou d'un bureau d'étude. Ses missions de conception peuvent être financées par des aides de la MEL (voir plus bas).
6. Les entreprises en charge des travaux, qui travaillent sous la direction du maître d'œuvre et sous le contrôle de la maîtrise d'ouvrage.

Les neuf étapes d’un projet réussi

Bien que chaque copropriété soit unique, on distingue neuf grandes étapes communes aux projets que nous accompagnons :

1. Le conseil syndical et/ou le syndic s’assurent que la copropriété est en règle avant de commencer toute démarche.
   Par exemple, si vous n’avez pas de syndic, la première chose à faire est d’en nommer un.
   Ensuite, vous devez vous assurer que la copropriété est immatriculée au registre national des copropriétés et que les données sont à jour.
   Enfin, vous devez vérifier que les documents essentiels au fonctionnement d’une copropriété existent et sont à jour.
   Si votre copropriété n’est pas en règle, AMELIO peut vous accompagner :

   • grâce à son conseil neutre et gratuit, qui vous aidera à identifier les actions à mener,
   • en vous faisant monter en compétence grâce aux conférences et ateliers de la Maison de l'habitat durable,
   • grâce aux réseaux d’entraide AMELIO, dédiés aux petites copropriétés qui ont besoin d'aide pour s'organiser et se mettre en conformité avec les réglementations.

   Pour en savoir plus, appelez-nous au 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local) ou venez nous rencontrer lors d'une de nos permanences.

2. Nous sommes contactés par votre syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire.

   Après un premier échange, le syndic est mis en relation avec l'accompagnateur AMELIO France Renov' qui supervisera le dossier.

3. Les échanges démarrent : un premier rendez-vous est pris avec un membre du conseil syndical ou du syndic désigné par la copro.

   À ce stade, et tant qu'aucune dépense n'est engagée, l'aval de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas nécessaire.

4. Un pré-diagnostic est réalisé. L’accompagnateur AMELIO analyse les consommations énergétiques et l'état général de la copropriété.

   Si besoin, un accompagnement par AMELIO pour les copro est proposé.

5. Le syndic recherche une maîtrise d'œuvre en mettant en concurrence plusieurs professionnels. En parallèle, l'accompagnateur AMELIO France Renov' soumet une demande de subvention auprès de la MEL, qui subventionne en partie la maîtrise d’œuvre.

   Le recours à une maîtrise d'œuvre, ainsi que son coût (incluant la subvention), doit être voté en assemblée générale. Si le non l'emporte, le projet s'arrête là.

   En effet, le recours à un maître d'œuvre est obligatoire pour les projets de rénovation énergétique en copropriété, pour des raisons d'assurance et de compétences techniques.

6. Le maître d'œuvre retenu fait son diagnostic détaillé du bâti et préconise des solutions techniques et esthétiques.

   Ses préconisations visent un objectif de performance énergétique suffisant pour vous permettre de toucher des subventions.

   Ses recommandations prennent également en compte les contraintes d'urbanisme de la commune et le règlement de la copropriété. Une fois livrées, elles sont validées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

   Bon à savoir : pour obtenir les subventions de la MEL, le projet retenu devra permettre un saut d'au moins deux classes énergétiques.

7. Le maître d'œuvre cherche des entreprises qui pourront répondre au cahier des charges et aux ambitions de la rénovation. L'Accompagnateur AMELIO France Renov' vous aide dans cette recherche et vous conseille dans vos choix.

   Les différents devis reçus sont présentés en assemblée générale et le projet est voté. Le budget présenté tient compte des éventuelles subventions auxquelles est éligible la copropriété.

   En parallèle, le syndic élabore la répartition des charges entre les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus par chacun.

8. Les travaux commencent une fois les premiers fonds collectés. Le syndic a en charge le suivi des travaux avec l'Accompagnateur AMELIO France Renov' et le maître d'œuvre.

   Il veille à payer les factures en temps et en heure afin de ne pas bloquer les travaux. Il peut aussi contracter un prêt collectif et faire des appels de charges extraordinaires afin de financer les travaux.

9. Pendant les travaux, votre accompagnateur AMELIO France Rénov’ continue à vous accompagner, notamment en faisant les demandes de subventions au fur et à mesure.

Notre accompagnement s'arrête lorsque toutes les aides vous sont versées.

Conseils utiles pour convaincre les copropriétaires

La communication, la transparence et la pédagogie auprès des copropriétaires sont importantes pour faire accepter des travaux de rénovation énergétique, qui peuvent être coûteux.

Vous devrez faire preuve de pédagogie et communiquer le plus souvent possible, par exemple dans des bulletins internes ou lors de réunions d'information.

Dans vos communications, gardez en tête que tous les copropriétaires n'ont pas le même niveau de connaissance du fonctionnement d'une copropriété (ni le même intérêt pour celui-ci).

Par exemple, dans de nombreuses copropriétés, certains copropriétaires n'ont même pas conscience d'être dans une copropriété et de ce que cela implique.

Pour convaincre le syndicat des copropriétaires, vous pouvez par exemple :

• valoriser les bénéfices du projet à l’usage et à la revente : économies d’énergie, amélioration du confort, plus-value potentielle à la revente…
• présenter les coûts de manière claire et compréhensible pour tous, même sans connaissances comptables,
• compter sur le conseil syndical, qui constitue un relai de proximité (notamment dans les grosses copropriétés),
• mettre en avant les aides et dispositifs activés pour réduire le coût individuel des travaux,
• faire une comparaison entre les coûts et bénéfices des travaux collectifs et ceux des travaux individuels,
• estimer le coût de l’inaction, qui est souvent supérieur au coût de l’action,
• expliquer en détail le processus de rénovation, sans chercher à cacher ou minimiser les éventuelles nuisances.

Comment réduire les délais ?

Si chaque dossier avance à son rythme, il vous faudra faire preuve de patience : les projets de rénovation énergétique en copropriété durent entre trois et cinq ans en moyenne.

Cela s'explique par les nombreuses étapes et la nécessité d'en faire voter certaines en assemblée générale.

Pour réduire les délais, vous pouvez convoquer des assemblées générales extraordinaires, mais cela représente un coût non négligeable (organisation, envoi des convocations, location d'une salle, envoi des comptes rendus…).

Si le projet est rejeté, il est rarement représenté l'année d'après mais peut l'être quelques années plus tard. Il n'est alors pas systématiquement nécessaire de repartir de zéro car le diagnostic peut toujours être valable et la maîtrise d'œuvre accepter de le reprendre là où il avait été laissé.

Une communication efficace auprès des copropriétaires peut aussi permettre de gagner du temps, car elle facilite l’acceptation du projet par ces derniers.

AMELIO les a accompagnées

Voici quatre exemples de copropriétés que nous avons accompagnées dans leur projet de rénovation énergétique. 

Grâce à notre aide, elles ont pu financer entre 50 et 70 % du coût total du projet par des subventions. Notre accompagnement a aussi permis de faire en sorte que le projet soit voté en assemblée générale.

Copropriété de 4 lots d'habitations
à Marcq-en-Barœul

Ce projet a débuté en 2023 et se termine en 2025.

Les travaux réalisés permettent un gain énergétique de 41 %, faisant passer le bâtiment d'une étiquette F à une étiquette D.

Pour cela, la copropriété a :

• isolé un mur pignon par l’extérieur,
• isolé par l’extérieur de la façade arrière,
• changé les menuiseries dans les parties communes,
• mis en place une ventilation collective,
• isolé les combles perdus.

Notre accompagnement leur a permis d'obtenir un financement de 65 % du projet :

• Coût total : 77 320€ TTC
• Subventions collectives : 44 000 € TTC
• Subventions individuelles pour les copropriétaires : 6 000 € TTC
• Reste à charge : 27 320 € TTC, soit un reste à charge moyen de 6 830 € TTC par lot.

Copropriété de 64 lots d'habitations
à Lambersart

Cette rénovation, en cours au 31/05/2025, permettra à cette copropriété un gain énergétique de 44 %, la faisant passer d'une étiquette E à une étiquette C.

Les travaux en cours sont :

• isolation des murs par l’extérieur,
• pose d’une VMC hygroréglable de type B (qui régule automatiquement le débit d'air en fonction du taux d'humidité ambiant),
• isolation du plancher bas,
• réfection et isolation de la toiture d'un des bâtiments,
• changement des menuiseries dans les parties communes.

Notre accompagnement leur a permis d'obtenir un financement de 70 % du projet :

• Coût total : 1 260 000 € TTC
• Subventions diverses :
  • Anah (énergie) : 329 952,68 €
  • Anah (individuelle) : 12 000 €
  • Région Hauts de France : 96 000 €
  • CEE : 30 682,07€
• Fonds de travaux : 430 590 €
• Reste à charge : 360 000 € TTC, soit un reste à charge moyen de 5 625 € TTC par lot.

Copropriété de 42 lots d'habitation
à Tourcoing

Ce projet a débuté en mars 2022. Les travaux ont été votés par l'assemblée générale en décembre 2024 et le chantier devrait commencer en 2025.

Les travaux entrepris permettront un gain énergétique de 55 %, faisant passer le bâtiment d'une étiquette E à une étiquette C.

Les travaux prévus sont :

• isolation thermique par l’extérieur de l’ensemble des façades,
• isolation de la toiture,
• pose d’une VMC hygroréglable,
• fermeture des loggias.

Notre accompagnement leur a permis d'obtenir un financement de 50 % du projet :

• Coût du projet : 1 214 156 € TTC
• Subventions diverses :
  • Subvention Anah : 497 982 € TTC
  • Subvention MEL : 110 662 € TTC
• Reste à charge : 605 512 € TTC, soit un reste à charge moyen de 14 417 € TTC par lot.

Copropriété de 207 appartements à Marcq-en-Barœul

Le chantier de la résidence Nationale Clemenceau a commencé en 2022 et s’est achevé en juin 2025.

Les travaux entrepris ont permis un gain énergétique de 37 %.

Découvrez le témoignage des principaux acteurs de ce projet :