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Comment fixer le montant du loyer d'un logement en location
Comment fixer le montant du loyer d'un logement en location
Sommaire
- Estimer un loyer en zone détendue
- Estimer un loyer en zone tendue
- L'encadrement des loyers sur le territoire de la MEL
- Que se passe-t-il si vous ne respectez pas la réglementation ?
Comprendre l'indice de révision des loyers (IRL)
Quand peut-on augmenter les loyers ?
Allô AMELIO !
Besoin d'aide pour fixer le montant de votre loyer ?
Un seul numéro : 03 20 21 27 77 (prix d’un appel local).
Nos conseillers répondront à vos questions et vous conseilleront gratuitement.
Pour un propriétaire bailleur, estimer le montant du loyer de son logement mis en location peut être un véritable casse-tête.
En effet, dans certains cas, la loi ne vous permet pas de fixer un prix libre. C'est le cas dans de nombreuses communes de la Métropole Européenne de Lille (MEL), en particulier à Lille, Hellemmes et Lomme.
Dans ce guide, nous faisons le point sur :
- les différentes réglementations qui s'appliquent en fonction de votre commune ;
- l'encadrement des loyers sur notre territoire ;
- l'indice de révision des loyers (IRL) ;
- comment connaître les loyers pratiqués dans votre commune ;
- les professionnels qui peuvent vous conseiller gratuitement en cas de doute.
La réglementation en vigueur
Avant même de commencer à réfléchir à un prix, vous devez étudier la réglementation qui s'applique à votre bien.
En effet, pour éviter les abus et protéger les locataires, les règles varient selon l'emplacement de votre logement : en zone détendue ou en zone tendue.
Une zone tendue est une zone urbaine, où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre pénalise alors l’accès au logement de nombreux ménages.
À l'inverse, une zone est considérée comme détendue lorsque l'offre de logements y est suffisante et permet de couvrir les besoins de la population.
Estimer un loyer en zone détendue
Ici, la règle est simple : le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il évolue également librement en cours de bail ou lors d'un renouvellement, en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL ; voir plus loin dans ce guide).
Ce principe permet de l'adapter à la qualité du bien, son emplacement ou son niveau de rénovation.
Bien que n'étant pas plafonné, le montant reste conditionné par la concurrence des biens similaires dans le même quartier. Si vous fixez un loyer trop élevé, cela risque de décourager les locataires et d'augmenter la vacance locative (durée pendant laquelle un bien n'est pas loué).
Estimer un loyer en zone tendue
Pour pallier le déséquilibre entre l'offre et la demande dans les zones tendues, la loi définit des critères pour fixer et faire évoluer les loyers.
Vous ne pouvez fixer librement le montant du loyer que si le logement :
- est loué pour la première fois,
- n’a pas été loué depuis 18 mois,
- a bénéficié de travaux de rénovation dans les six derniers mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.
En cas de changement de locataire, le montant du loyer demandé doit être identique à celui du précédent locataire.
Il peut toutefois être réévalué :
- si vous arrivez à prouver que le loyer du dernier locataire était sous-évalué ;
- si des travaux d'amélioration ou de mise en conformité ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ;
- si le loyer n’a pas été révisé au titre de la révision annuelle. Dans ce cas, une augmentation liée à la variation de l’IRL peut être appliquée.
En plus de ces contraintes, d'autres règles sont à connaître :
- le préavis de départ du locataire est réduit à un mois,
- vous pouvez être assujetti à la taxe sur les logements vacants si votre bien reste inoccupé pendant plus d’un an.
Pour aller plus loin
Toutes les communes de la MEL ne sont pas situées en zone tendue.
Des communes comme Lille, Provin, Capinghem ou Quesnoy-sur-Deûle sont en zone tendue. Ce n'est pas le cas de communes comme Wicres, Armentières, Beaucamps-Ligny ou Bouvines.
Pour savoir si votre commune est en zone tendue ou non, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par l'État.
Bon à savoir
Depuis le 24 août 2022, l'augmentation des loyers des logements classés F et G au titre du DPE (diagnostic de performance énergétique) est interdite.
C'est ce que l'on appelle le « gel des loyers » pour les logements ne respectant pas les critères de décence énergétique (qu'on appelle aussi passoire thermique).
Ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
Si vous êtes propriétaire d'un logement concerné, il ne vous est plus possible :
- d’augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d’établir un nouveau contrat de location, même si vous êtes en zone détendue ;
- de proposer une hausse au locataire lors du renouvellement du bail ;
- de procéder à la révision annuelle en cours de bail.
L'encadrement des loyers sur le territoire de la MEL
Sur le territoire de la MEL, trois communes pratiquent l'encadrement des loyers : Lille, Lomme, Hellemmes.
Sur ces communes, le loyer appliqué ne peut pas être supérieur au loyer du précédent locataire et au loyer de référence majoré, fixé par type de logement et par quartier.
En outre, l'annonce immobilière doit préciser :
- le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) »,
- le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base »,
- le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ».
Vous pourrez trouver toutes les informations à faire figurer sur l'annonce sur le portail d'information sur l'encadrement des loyers.
Bon à savoir
Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, un loyer de référence au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral. On l’appelle aussi loyer médian.
Il est estimé en tenant compte de plusieurs critères :
- l’emplacement du logement (centre-ville, proximité avec les transports et les écoles, présence d’un vis-à-vis…) ;
- le type de location (meublé ou vide) ;
- le nombre de pièces ;
- la date de construction.
Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian majoré de 20 %.
Il existe également un loyer de référence minoré, dont la valeur équivaut au loyer médian réduit de 30 %.
Le loyer demandé par le propriétaire doit donc se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré.
Que se passe-t-il si vous ne respectez pas la réglementation ?
S'il estime que vous ne respectez pas la réglementation en vigueur dans la commune, votre locataire peut contester le loyer. Il vous revient alors de prouver que celui-ci est justifié et conforme à la loi.
Selon les cas, vous risquez :
- Une mise en demeure de régularisation.
- Si vous ne répondez pas à cette mise en demeure, une amende de 5 000 € peut vous être infligée. Elle s'élève à 15 000 € si vous êtes une personne morale.
- D'être obligé de rembourser le trop-perçu.
À noter qu'en cas d'absence d'accord à l'amiable, vous ou votre locataire pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), préalablement à la saisie d'un juge.
Allô AMELIO !
Besoin d'aide pour y voir plus clair sur la réglementation ?
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Comprendre l'indice de révision des loyers (IRL)
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez réviser le loyer de votre bien – meublé ou non –, une fois par an, à condition :
- qu'une clause inscrite dans le contrat de location le prévoit,
- que votre logement ne soit pas classé F ou G,
- que vous ne soyez pas en zone tendue ou soumise à l'encadrement des loyers.
En plus de ces critères, vous devez respecter l'indice de révision des loyers. Il s'agit d'un indicateur publié tous les trimestres par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Il plafonne l'augmentation des loyers au niveau national.
La date de l'IRL à prendre en compte est indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre vous et le locataire. Si aucune date n'est indiquée dans le bail, vous devez prendre la date du dernier IRL publié par l'INSEE au moment de la signature du bail.
Pour calculer le nouveau loyer en fonction de l'IRL, vous devez donc connaître :
- la date de référence mentionnée dans le bail,
- le montant de votre loyer hors charge actuel,
- l'indice du trimestre de référence en vigueur à la date mentionnée dans le bail,
- celui du même trimestre de l'année précédente.
La formule de calcul est la suivante :
Nouveau loyer maximum = (loyer actuel × IRL du trimestre de référence) / IRL de l'année précédente
Tous les indices depuis 2002 sont répertoriés sur le site de l'INSEE.
Par exemple :
- la date de référence mentionnée dans le bail est le 1er juillet,
- votre loyer est de 500 €/mois,
- l'IRL en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2025 est celui du premier trimestre 2025, d'une valeur de 145,47,
- l'IRL du premier trimestre de l'année précédente (2024) était de 143,46.
Votre nouveau loyer sera donc de 507 € maximum ((500 × 145,47) / 143,46).
Pour vous faciliter les calculs, l'ANIL (Agence Nationale pour l'information sur le logement) met à votre disposition une calculette.
À noter que :
- L'augmentation ne peut avoir lieu que durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
Par exemple, si elle est fixée au 01/07/2025, vous avez jusqu'au 30/06/2026 pour la demander. - Elle ne s'applique qu'à partir de la date de la demande et pas rétroactivement.
- Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue.
- Vous devez informer votre locataire de l'augmentation par courrier. Il peut être remis en main propre contre récépissé ou envoyé en recommandé avec avis de réception.
Quand peut-on augmenter les loyers ?
Comme évoqué précédemment, l’augmentation des loyers n’est pas toujours libre et la réglementation varie en fonction de votre situation.
Voici un résumé des différents cas possibles :
L’augmentation est permise si… | L’augmentation n’est pas possible ou est encadrée si… |
Le loyer peut être révisé annuellement ou lors d’un changement de locataire. Pour que la révision annuelle soit possible, il faut qu’elle soit prévue dans le bail. Elle est alors soumise au respect de l’indice de révision des loyers (IRL). Entre deux locataires, l’augmentation est libre, mais doit rester cohérente avec le marché. En outre, le nouveau contrat de location doit mentionner le loyer pratiqué avec le précédent locataire. |
Il existe toutefois deux exceptions à l’encadrement de l’augmentation :
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Connaître les loyers pratiqués dans votre commune
Pour connaître les montants pratiqués dans votre commune, vous avez deux solutions :
- éplucher toutes les annonces similaires à la vôtre sur les sites d'annonces immobilières et faire une moyenne ;
- consulter la carte interactive du réseau des observatoires de loyers.
L'objectif de ce réseau est de développer la connaissance des loyers du parc privé. C’est donc une ressource utile pour les propriétaires bailleurs, les locataires et les collectivités.
En plus de la carte interactive, ils publient tous les deux ans une étude sur l'évolution des loyers dont nous avions rapporté les principaux enseignements.
Les professionnels à votre service
Les structures ci-dessous sont à votre disposition gratuitement :
- L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. Elle vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet locatif.
- AMELIO peut vous informer et vous orienter sur les questions :
- en lien avec l’encadrement des loyers
- relatives à la mise en location de votre bien
- le permis de louer ou de diviser
En conclusion…
Fixer le montant du loyer pour un logement en location longue durée répond à un certain nombre de règles qu'il convient de connaître.
En plus de ces contraintes, votre loyer dépend des critères suivants :
- la localisation du bien (ville, voire quartier),
- sa surface (en mètres carrés habitables) et le nombre de pièces,
- la qualité générale, notamment la performance énergétique,
- le montant des charges éventuelles,
Sous-estimer votre loyer vous fera perdre de l'argent et nuira à votre rendement locatif. En revanche, le surestimer peut entraîner des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Allô AMELIO !
Besoin d'aide pour fixer le montant de votre loyer ?
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