Il existe deux types de projets de rénovation énergétique en copropriété :

• ceux portés par des copropriétaires à titre individuel
• ceux portés par les copropriétés, qui concernent tous les copropriétaires.

Si les travaux réalisés à l’échelle de la copropriété permettent un meilleur gain énergétique, ils ne suffisent pas toujours, car ils ne permettent pas de régler un problème spécifique à un logement. Dans ce cas, des travaux complémentaires à l’échelle de l’appartement peuvent être nécessaires.

C’est leur complémentarité qui permet un projet de rénovation réussi.

Frédéric VAN DER HAUWAERT, référent copropriétés chez AMELIO, nous présente les avantages et les inconvénients de chaque type de travaux.

Les projets portés individuellement par les copropriétaires

Ils ne concernent que les parties privatives qui leur appartiennent.

Dans une copropriété, chaque copropriétaire a le droit de faire les travaux qu'il souhaite dans son lot privatif. Il ne peut toutefois pas toucher à la structure de l'immeuble ni aux parties communes et doit toujours respecter le règlement de la copropriété.

Les projets individuels sont généralement rapides à réaliser, mais sont d'une efficacité limitée en termes de performance énergétique. En effet, la liste des travaux réalisables est restreinte.

Par exemple, l'isolation par l'extérieur n'est pas envisageable, puisqu'elle touche aux parties communes. Si l'isolation par l'intérieur est possible, elle n'est pas toujours adaptée, notamment dans les petits logements en raison de la perte de surface habitable qu'elle engendre.

Les gains énergétiques sont alors plus modestes et ne permettent pas de bénéficier d'aides intéressantes.

Enfin, certains travaux réalisés individuellement par les copropriétaires peuvent entrer en conflit avec des travaux effectués à l'échelle de la copropriété. C'est, par exemple, le cas si la copropriété initie un chantier d’isolation par l’extérieur tandis que des copropriétaires ont isolé leur logement par l'intérieur.

En effet, lorsqu’on isole par l’extérieur, l’isolant est appliqué uniformément sur l’ensemble de la façade, indépendamment des différents travaux d’isolation déjà réalisés par chaque copropriétaire.

De plus, une double isolation (par l’intérieur et par l’extérieur) peut poser des problèmes d’humidité dans le mur. Le copropriétaire pourrait alors devoir retirer l’isolant intérieur de son logement.

Les projets portés par l'ensemble de la copropriété

Ils concernent l'ensemble des parties communes.

Parmi les copropriétés qui nous contactent, on constate trois grandes catégories de déclencheurs de travaux de rénovation (énergétique ou autres) :

1. L’apparition de désordres (fissures en façade, fuites en toiture, pannes récurrentes de chauffage…).
2. Les conclusions d’une étude technique réalisée dans la copropriété (audit énergétique, rapport du chauffagiste, injonction de ravalement…).
3. Une volonté des copropriétaires de lutter contre l’augmentation des charges d'entretien et d'énergie ; d’améliorer leur confort au sein de l'immeuble et de leur logement ; de contribuer à la prise de valeur de leur patrimoine ; de pouvoir continuer à louer un logement aux faibles performances énergétiques.

De nombreuses copropriétés profitent également de travaux d’entretien courant pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble et des parties communes. Par exemple, elles installent des bornes de recharge de véhicule électrique à l’occasion d’une réfection des parkings.

D'autres sont obligées d'entreprendre des travaux à la suite d'un arrêt d'insalubrité. Dans ce cas, elles traitent d'abord les travaux nécessaires pour sortir l'immeuble de la situation d'insalubrité avant d'envisager une rénovation énergétique plus globale.

Le cas des petites copropriétés

Les petites copros, notamment situées en centres anciens, présentent des particularités que ne présentent pas les plus grosses :

• Elles sont soumises à de nombreuses autorisations d’urbanisme et peuvent nécessiter l’intervention de l’architecte des bâtiments de France. Celui-ci refuse souvent l’isolation par l’extérieur afin de protéger les façades remarquables.
• Elles présentent une faible part de parties communes.
• Les rénovations sont souvent plus onéreuses, collectivement et individuellement.
• Elles peuvent cumuler des défaillances énergétiques, structurelles et de gestion.

C'est le cas de nombreuses copropriétés de la métropole lilloise qui sont des bâtiments de moins de 20 lots, datant d'avant 1949.

Ces spécificités peuvent être un frein à leur rénovation énergétique, car cela les exclut généralement des principales aides.

Pour ce cas particulier, l’Anah (Agence nationale de l'habitat) propose un régime d’aides adapté.