Le propriétaire bailleur possède un bien immobilier (maison ou appartement), qu'il met à disposition d'une ou plusieurs personnes, en échange d'un loyer.

Contrairement au propriétaire occupant, il n'habite pas le bien loué, mais reste responsable de son maintien en bon état.

Conseils d’expert, réponses à vos questions : notre objectif est de vous aider à y voir plus clair dans vos droits et devoirs en tant que propriétaire bailleur.

Les différents types de bailleurs

Le terme « bailleur » désigne la personne ou l'entreprise qui signe un bail avec un locataire. Le bail est un contrat qui définit les conditions de location du bien (montant du loyer, charges, durée de la location, état des lieux…).

Cela peut donc être :

• le propriétaire du bien, qui devient donc un propriétaire bailleur (ou copropriétaire bailleur si le logement est dans une copropriété) ;
• une entreprise (SCI, banque, agent immobilier…) mandatée par le propriétaire ;
• un organisme d'intérêt général (mairie, HLM…) qu'on appelle habituellement « bailleur social ».

Droits et devoirs d'un propriétaire bailleur

Lorsque vous décidez de mettre un bien en location, vous devez respecter certaines obligations envers l'État et vos locataires. En contrepartie, vous disposez de plusieurs droits, spécifiques à ce statut :

Les droits du propriétaire bailleur

Votre principal droit est de percevoir, chaque mois, un loyer.

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer et des charges. Vous devez toutefois être cohérent avec les prix du marché et respecter l'éventuel encadrement des loyers en vigueur dans votre commune.

Vous êtes également en droit d'exiger de votre locataire un dépôt de garantie. Celui-ci constitue une sécurité financière en cas de dégradation ou d'impayés.

En plus du dépôt de garantie, vous avez le droit de demander qu’un garant se porte caution du locataire. Il s'agit d'une personne ou d'une structure qui s'engage à couvrir le loyer et les charges si le locataire n'est plus en capacité de les payer en cours de bail.

Enfin, vous avez le droit d'accéder au logement pour y faire des travaux de rénovation, d'entretien ou d'amélioration. Vous devez toutefois prévenir votre locataire au préalable, idéalement par lettre remise en main propre ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. Vous vous engagez aussi à respecter la vie privée du locataire et à effectuer les travaux à des heures adaptées à ses contraintes.

Les obligations du propriétaire bailleur

Votre principale obligation est de fournir au locataire un logement décent, sain et sûr. Il doit être en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement.

Si le logement n’est pas en bon état à l’entrée dans les lieux, il est possible de se mettre d’accord avec le locataire pour qu’il réalise les travaux nécessaires (à l’exception de ceux liés à la décence).

Ce compromis devra être inscrit dans le bail et préciser :

• la nature des travaux pris en charge par le locataire,
• les conditions selon lesquelles leur montant va être déduit du loyer,
• la durée pendant laquelle le loyer va être réduit,
• si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, les conditions selon lesquelles les frais qu’il aura engagés vont lui être remboursés.

En cours de bail, c’est vous qui devez réaliser les travaux nécessaires à l'entretien et au maintien du logement (hors réparations à la charge du locataire).

Exemples de travaux à votre charge :

• panne de chauffe-eau,
• garde-corps qui menace de s'effondrer,
• ravalement de façade,
• isolation thermique,
• remplacement de la robinetterie défectueuse…

Vous êtes également tenu de permettre au locataire de profiter paisiblement du logement. Celui-ci doit disposer d'une indépendance totale, notamment dans l'accès au bien.

Lorsque le locataire paye les charges par provision, vous devez effectuer une régularisation annuelle pour ajuster les montants en fonction de vos dépenses réelles.

Si le locataire vous le demande, vous avez pour obligation de lui mettre gratuitement à disposition des quittances de loyer (vous n'êtes pas obligé de lui envoyer tous les mois). Ce document atteste qu'il a payé l'intégralité de son loyer et des charges.

Enfin, vous devez déclarer vos revenus locatifs, qui sont soumis à l'impôt sur le revenu.