En matière de rénovation, les logements insalubres occupent une place à part, car les travaux doivent souvent être faits en urgence.

En effet, un logement est dit insalubre s'il présente un risque pour la sécurité ou la santé de ses occupants.

Malgré l'urgence, il est important de ne pas se précipiter et de faire les choses dans l'ordre.

Dans cet article, nous vous donnons les clés pour :

• Comprendre ce qu'est un habitat insalubre : ce qui le caractérise, qui décide qu'un logement est insalubre, ainsi que vos obligations en tant que propriétaire.
• Le rénover, en prenant le temps de bien diagnostiquer les causes, afin de résoudre durablement les conséquences.
• Signaler un logement insalubre, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Un logement ou un immeuble est dit insalubre s'il porte atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants.

Cela implique généralement, mais pas exclusivement :

• une humidité excessive,
• la présence de moisissures,
• une mauvaise circulation d'air,
• des installations électriques ou de gaz défectueuses,
• une isolation insuffisante,
• un bâti en mauvais état,
• une lumière insuffisante,
• un nombre d'occupants inadapté à la superficie du logement.

Une fois déclaré insalubre, un logement ne peut plus être mis en location et le propriétaire ne peut plus percevoir de loyers.

Qui déclare qu'un logement ou un immeuble est insalubre ?

L'insalubrité d'un logement est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

Ces services peuvent être alertés par toute personne qui aurait connaissance d'une situation d'insalubrité. Cela peut être un professionnel (CAF, services sociaux…), ou un particulier (locataire, famille du propriétaire, voisin …).

Toutefois, c'est le préfet qui intervient pour protéger la sécurité et la santé des habitants en prenant les mesures nécessaires pour remédier à la situation.

Les différentes mesures prises par le préfet

Lorsque le préfet constate une situation d'insalubrité dans un logement, il prend une série de mesures, qui varient selon l'urgence de la situation.

La première mesure est la rédaction d'un rapport de situation : le préfet mandate l'ARS ou le SCHS pour faire toutes les visites nécessaires afin de constater l'insalubrité du logement. Ce rapport est remis au préfet et mis à disposition du propriétaire occupant ou bailleur (ou au syndic si le problème concerne les parties communes d'une copropriété).

Si le rapport fait apparaître un cas de danger imminent, le préfet ordonne au propriétaire de résoudre le problème dans un délai qu'il fixe.

Dans le cas où aucune mesure ne permet d'écarter le danger, il peut procéder à une démolition complète de la maison ou de l'immeuble (avec l'accord d'un juge).

S'il n'y a pas de situation d'urgence, une procédure contradictoire est mise en place avec le propriétaire. Durant cette procédure, le propriétaire est en mesure d'exposer son point de vue et de discuter des preuves, faits et arguments avancés par le préfet.

À la fin de la procédure contradictoire, un arrêté de traitement d'insalubrité est pris par le préfet.

Selon les circonstances, le préfet peut demander l'exécution des mesures suivantes :

• Réparation des désordres constatés dans le rapport de situation.
• Démolition de tout ou partie du bâtiment (s'il n'existe aucun moyen technique pour le rendre salubre ou si sa remise aux normes est plus coûteuse que sa démolition).
• Cessation de la mise à disposition du logement à des fins d'habitation. Pour les propriétaires bailleurs, cela implique que vous ne pouvez plus le louer ni percevoir de loyer.
• Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive n'est décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires seraient trop coûteuses.

Rénover un logement insalubre

En tant que propriétaire, occupant ou bailleur, vous êtes responsable de la sécurité et de la santé des personnes qui habitent votre logement, mais aussi de ceux qui y accèdent.

Ainsi, en cas de blessure d'un tiers (facteur, livreur, concierge, ami ou famille de passage…) lié à un problème de salubrité du bâtiment, vous pourriez être poursuivi.

Vous êtes donc légalement obligé d'entretenir votre logement et d'y effectuer tous les travaux nécessaires pour qu'il reste décent.

Si vous êtes propriétaire du logement, la première étape est de vous tourner vers un organisme comme AMELIO pour :

• Établir un diagnostic de l'état de votre logement, suivi d'un plan d'action détaillé et priorisé. S'il y a déjà eu un rapport de situation, nous établissons le plan d'action à partir de ce document.
• Vous orienter vers les aides et dispositifs d'accompagnement dont vous pouvez bénéficier.
• Être conseillé sur les démarches à effectuer.

Si vous êtes locataire, la première étape est d'informer le propriétaire du logement (ou l'agence immobilière qui en assure la gestion locative) de la situation.

Il est préférable de les informer par écrit (e-mail ou lettre recommandée avec accusé de réception). S'ils sont de bonne foi, ils entreprendront les travaux nécessaires.

Vous pouvez aussi nous contacter : nous vous conseillerons pour faire valoir vos droits. Vous pouvez aussi signaler le problème sur Signal Logement.

Allô AMELIO !

Nos conseillers sont joignables au 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local). En tant que service public, nos conseils sont neutres et gratuits. Ils sont accessibles à tous, sans condition de statut ou de revenu.

Pour toute question d'ordre juridique, vous pouvez aussi contacter nos partenaires de l'ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement).