Mettre son logement en location est un bon moyen de diversifier ses revenus et de valoriser son patrimoine.

Toutefois, en tant que futur propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines règles avant même de publier votre annonce comme les critères de décence ou la conformité du loyer avec la réglementation. Il peut aussi être intéressant de rénover votre logement pour augmenter sa valeur locative.

Dans cet article, nous décryptons vos principales obligations dans le cadre d’une location longue durée, notamment en termes de performances énergétiques et de décence.

Les sujets abordés :

• les questions à se poser pour préparer votre projet locatif,
• la réglementation en vigueur sur la métropole lilloise, notamment le permis de louer,
• les diagnostics à réaliser obligatoirement (DPE, risques naturels…),
• pourquoi vous devriez envisager la location solidaire,
• les mentions obligatoires à faire figurer sur votre annonce,
• les structures qui peuvent vous aider gratuitement dans votre projet.

Préparer son projet locatif

Mettre un logement en location n'est pas un acte anodin. Il vous engage envers vos futurs locataires, mais aussi auprès de votre mairie (qui est responsable de la lutte contre l'habitat indigne) et de l'État (auprès de qui vous devez déclarer vos revenus locatifs).

Voici les principales questions à vous poser avant même de publier l'annonce :

Quelles sont les motivations qui me poussent à mettre mon bien en location ?

Les motivations qui poussent les propriétaires bailleurs à louer leur maison ou leur appartement sont variées :

• disposer d'une source de revenus régulière grâce aux loyers,
• bénéficier d'avantages fiscaux,
• valoriser un bien immobilier dont vous n'avez pas ou plus l'usage,
• se constituer un patrimoine.

Votre motivation principale déterminera votre stratégie de mise en location.

Par exemple : pour réduire vos impôts, vous pouvez louer à des propriétaires modestes dans le cadre du dispositif Loc'Avantage.

Si vous recherchez un retour sur investissement rapide, rénover votre logement peut vous permettre d'augmenter le loyer.

Dans quel état est le logement ?

En tant que futur propriétaire bailleur, vous êtes tenu de mettre à disposition de vos locataires un bien décent.

Un logement décent répond à 5 grands critères :

1. Il doit disposer d'au moins une pièce habitable d'une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
2. Sa performance énergétique minimale doit être comprise entre A et F.
3. Il ne présente aucun risque pour la sécurité et la santé du locataire : le bâti est en bon état, le gaz et l'électricité sont aux normes, l'aération est suffisante, il n'est pas situé au sous-sol…
4. Aucun animal nuisible (rats…) ou parasite (punaises de lits, cafards…) n'est signalé.
5. Il dispose d'équipements de base : chauffage fonctionnel, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées…

Si votre logement ne respecte pas l'ensemble des critères de décence, vous devez effectuer les travaux nécessaires avant de le mettre en location.

Quel est le potentiel locatif de mon bien ?

Avant de mettre votre bien sur le marché, vous devez évaluer :

• son emplacement,
• la demande locative dans votre quartier et son évolution potentielle,
• le profil des locataires susceptibles d'occuper votre logement (familles, étudiants…),
• l'horizon de rentabilité, dans le cas d'un achat,
• l’éventuelle localisation du bien dans une zone d'encadrement des loyers.

Tous ces éléments doivent être cohérents avec vos motivations et vos objectifs.

Pour évaluer le potentiel locatif de votre appartement ou maison, vous pouvez :

• étudier les annonces existantes ;
• consulter la cartographie des loyers du réseau des Observatoires des loyers qui vous donne le loyer médian dans les différentes communes de la MEL ;
• solliciter l'avis d'un agent immobilier ;
• utiliser le simulateur de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) qui vous permet de calculer la rentabilité de votre projet.

Suis-je soumis au permis de louer ?

Le permis de louer est un dispositif mis en place dans 29 communes de la Métropole Européenne de Lille (MEL) depuis le 1ᵉʳ janvier 2024. Il vise à lutter contre les logements insalubres et à améliorer la qualité de vie des locataires.

Il s'adresse aux propriétaires bailleurs qui mettent un logement en location pour la première fois ou le remettent en location lors d'un changement de locataire.

Pour obtenir son permis de louer, le bailleur doit effectuer les démarches suivantes dans les 15 jours qui suivent la mise en location du bien :

• Compléter en ligne le formulaire disponible sur permisdelouer.lillemetropole.fr
• Joindre une copie des diagnostics techniques : amiante, plomb, gaz, électricité et risques naturels.

L'avis, favorable ou non, vous est communiqué dans un délai d'un mois après le dépôt de votre dossier complet. L'absence de réponse dans ce délai vaut pour autorisation de mise en location.

En cas de non-respect des procédures, le propriétaire bailleur s’expose à un rappel à l’ordre des services de l’État et, le cas échéant, à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.

Quel type de bail est le plus adapté à mon projet ?

Il existe deux types de locations longue durée :

• La location nue (ou non meublée) consiste à mettre en location un logement vide, que le locataire est libre d'aménager à sa convenance. C'est le mode de location le plus courant.
• La location meublée : ici le bien est loué tout équipé et comprend des équipements obligatoires.

En fonction du type de location retenue, vous avez trois baux différents :

Les diagnostics obligatoires

Afin d'informer votre futur locataire de l'état de votre logement et des risques éventuels, vous devez réaliser les diagnostics suivants :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE évalue la performance énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d'un logement. La performance énergétique désigne la quantité d’énergie consommée pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, ou le rafraîchissement de l'habitation.

Chacun de ces critères est noté de A à G (A désignant un logement extrêmement performant et F ou G une passoire thermique).

Il concerne tous les logements qui sont mis en location plus de quatre mois par an, maisons comme appartements.

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable dix ans. Il est financé par le propriétaire bailleur et son prix n'est pas réglementé. Il peut donc varier d'un professionnel à l'autre.

Un DPE en bonne et due forme contient un certain nombre d'informations dont vous retrouverez le détail sur le site service-public.fr.

Seuls les logements notés entre A et F peuvent être mis en location. À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être loués.

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Ce diagnostic ne concerne que les logements construits avant 1949. Il permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements intérieurs et extérieurs (peintures anciennes, briques…).

Le Crep doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

L'état des risques

Ce document recense les risques naturels, miniers ou technologiques auxquels le bien immobilier peut être exposé.

Voici une liste non exhaustive de risques existants sur la MEL :

• inondation ou remontée de nappe,
• séisme,
• mouvement de terrain
• retrait ou gonflement des argiles,
• canalisation de transport de matière dangereuse (hydrocarbures, gaz…),
• installation industrielle à risques,
• pollution des sols.

L’état des risques est indispensable s'il se situe dans une zone à risque.

Vous pouvez faire cette démarche vous-même, en remplissant le formulaire sur le site officiel Géorisques.

L'état de l'installation intérieure de gaz et électricité

Ces diagnostics évaluent les risques liés aux installations électriques et de gaz pouvant mettre en danger les occupants de l'habitation ou leurs biens.

Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié si les installations ont plus de 15 ans.

Dans le cadre d'une location, ils sont valables 6 ans.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.

Pour un appartement, il porte sur les parties privatives et communes de l'immeuble.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Son coût n'est pas réglementé et est à votre charge.

Si de l'amiante est détecté, plusieurs mesures peuvent vous être proposées :

• évaluation régulière de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
• analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de prélèvement de l'air pour déterminer la quantité de fibre d'amiante ;
• actions correctives et mesures conservatoires (par exemple, restriction d'accès à certains espaces du logement) pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Tous les diagnostics réalisés après le 1ᵉʳ avril 2013 ont une durée illimitée.

Diagnostic bruit

Ce diagnostic ne concerne que les logements situés à proximité d'un aéroport ou d'un aérodrome, comme ceux de Lesquin ou de Bondues.

Pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez consulter la carte du bruit proposée par la MEL ou vous rapprocher de votre mairie.

Contrairement aux autres diagnostics, celui-ci peut être réalisé par vos soins. Pour cela, il vous suffit de remplir l'état des nuisances sonores aériennes.

Si ce document n'est pas transmis au locataire ou si les informations sont volontairement erronées, ce dernier peut se retourner contre vous et demander :

• une diminution du prix du loyer ;
• des dommages et intérêts ;
• l'annulation du bail.

Les professionnels à votre service

Les structures ci-dessous sont à votre disposition gratuitement :

• AMELIO : Nous sommes en mesure de répondre à vos questions sur :
  • les réglementations nationales et locales à destination des propriétaires bailleurs,
  • les aides locales ou nationales auxquelles vous pourriez être éligible ;
  • les aspects techniques de vos travaux éventuels.
    Nos conseils sont neutres, indépendants et gratuits. Appelez le 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local) pour prendre rendez-vous avec un conseiller.
• La Maison de l'habitat durable : située à Lille, vous y trouverez des conseils et des informations utiles pour votre projet. Un programme d'animations gratuites dédié aux propriétaires bailleurs vous aidera dans votre projet.
• L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. Elle vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet.