La lutte contre l’habitat indigne est l’une des trois grandes missions d’AMELIO, avec la rénovation énergétique de l’habitat privé et l'adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie.

Cette mission est d'autant plus importante que la Métropole Européenne de Lille (MEL) compte un nombre élevé de logements indignes occupés par une population parfois en grande précarité.

Habitat indigne ou en péril, logement insalubre ou indécent : de quoi parle-t-on ?

Mal logement, logement insalubre, logement indigne : on pourrait penser que tous ces termes sont équivalents. Pourtant, c’est loin d’être le cas.

Ainsi, en France, on considère qu'un logement peut être :

• Décent, s'il respecte les conditions attendues pour qu'un logement soit acceptable. Il offre à ses occupants un cadre de vie sain, confortable et sécurisé.
• Indécent, s'il ne respecte pas les critères minimums de décence. Il ne met pas en danger ses occupants mais ne leur offre pas non plus un habitat confortable. C'est notamment le cas des passoires énergétiques.
• Insalubre, s'il nuit à la santé des habitants : présence de moisissure, de parasites, d'amiante, de plomb… Un logement insalubre est toujours indécent.
• En péril, si l'état structurel est fortement dégradé et qu'il menace directement la sécurité des habitants (murs fissurés, balcon qui menace de s'écrouler…). Le péril implique une urgence, un danger pour la sécurité des habitants ou pour le voisinage.

Les notions d'habitat indécent, insalubre et en péril sont regroupés sous la notion plus générale de mal-logement. 

Quant à l'habitat indigne, cette notion regroupe le logement insalubre et le logement en péril. On considère donc que l'habitat indigne désigne un logement qui porte atteinte à la santé ou la sécurité de ses occupants.

Cette classification est importante car elle détermine :

• l'urgence qu'il y a agir,
• vos recours,
• les textes règlementaires qui encadrent votre situation,
• les autorités compétentes,
• les aides mobilisables.

Comment savoir si mon logement est indigne ?

Pour que votre logement soit considéré comme indigne, il faut donc qu'il soit insalubre et/ou en péril.

Les critères d'un logement insalubre

Bien que la notion d'insalubrité soit inscrite dans le Code de la santé publique, il n'existe pas de critères officiels.

Seule la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations importantes est mentionnée.

On considère toutefois que les problèmes suivants peuvent rendre un bâtiment insalubre :

• Présence de plomb ou d’amiante ;
• Installations électriques, de gaz qui ne respectent pas les normes de sécurité en vigueur ;
• Absence de moyen de chauffage ;
• Fenêtres condamnées ;
• Toilettes et cuisines dans la même pièce ;
• Présence de nuisibles, comme des punaises de lit, des rats ou des cafards ;
• Taux d’humidité élevé, présence de moisissure ou de mérule ;
• Isolation thermique et phonique insuffisante ;
• Absence de certains équipements indispensables, comme une salle de bain ou une cuisine ;
• Absence d’évacuation des eaux usées,
• Débit d’eau potable insuffisant (voire pas d’eau potable du tout),
• Logement qui n’a pas été construit dans le but d'être habité : cave, grange, grenier…

Cette liste n'est ni exhaustive ni restrictive : d'autres critères peuvent être pris en compte. En effet, ce qui est important, c'est l'impact du désordre sur votre santé.

La diversité des critères nécessite donc une évaluation au cas par cas par les autorités compétentes (voir plus bas).

Les critères d'un logement en péril

Comme pour l'insalubrité, il n'existe pas de liste de critères à respecter pour que la maison ou l'immeuble soit considéré comme en péril.

De manière générale, on considère qu'une habitation est en péril si la sécurité de ses occupants est menacée par des anomalies structurelles :

• fissures importantes,
• plancher ou poutres qui s'affaissent,
• balcon qui risque de s'effondrer,
• matières inflammables stockées de manière non sécurisée,
• infiltration d'eau qui ont détérioré la charpente,
• câbles électriques exposés,
• …

La notion d'habitat en péril est donc principalement liée à des problèmes de sécurité, et non nécessairement à des problèmes d’hygiène ou de salubrité.

Allô AMELIO !

Vous avez un doute sur la salubrité ou la sécurité de votre logement ?

Vous souhaitez avoir un conseil sur votre situation ?

Un seul numéro : 03 20 21 27 77 (prix d’un appel local).

Qui détermine qu'un logement est indigne ?

L'autorité compétente pour juger du caractère indigne d'une habitation dépend du type d'anomalie rencontré :

• le préfet pour les problèmes de salubrité,
• le maire pour les questions de sécurité.

Quelle que soit votre situation, la procédure de mise aux normes de votre logement commence toujours par un signalement.

En effet, toute personne qui a connaissance de problèmes d'insalubrité ou de sécurité dans une habitation doit le signaler aux autorités compétentes. Cela peut être un des occupants du logement, un membre de sa famille, un voisin, un médecin…

Si vous êtes locataire, commencez par signaler les problèmes à votre propriétaire bailleur en lui rappelant son obligation de vous fournir un logement décent, sain et sûr. Un règlement à l'amiable est toujours préférable à une procédure administrative ou judiciaire qui peut être longue et éprouvante.

Le signalement peut être oral ou écrit. Il est toutefois conseillé de favoriser l'écrit (courrier avec accusé de réception ou e-mail), qui laisse une trace. N'hésitez pas à l'accompagner de photos ou de vidéos des désordres constatés. Plus votre signalement est précis, plus il pourra être traité rapidement.

Comment sortir d'une situation d'habitat indigne ?

Une fois votre signalement effectué, une procédure adaptée au degré d'urgence de la situation se met en place.

Selon les situations, elle peut nécessiter l'intervention de multiples acteurs : experts en bâtiment, intervenants médico-sociaux, juristes…

Les principales étapes de la procédure sont les suivantes :

1. Visite du logement par des experts afin de constater les problèmes signalés et de dresser un état des lieux de la situation. Un rapport est rédigé puis remis à l'autorité compétente (maire ou préfet) ainsi qu'au propriétaire (ou au syndic dans le cas d'une copropriété).
2. Mise en place d'une procédure contradictoire (sauf en cas d'urgence). Durant cette procédure, le propriétaire de l'habitation peut contester le rapport.
3. La mairie émet un arrêté de mise en sécurité tandis que la préfecture émet un arrêté de traitement d'insalubrité. Ce document oblige le propriétaire à réaliser les travaux préconisés dans un délai donné. Il peut aussi lui être interdit d'habiter ou de louer le logement tant que les désordres ne sont pas corrigés.
4. Réalisation des travaux de mise en conformité du logement. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais fixés dans l'arrêté, des sanctions peuvent être appliquées : pénalité financière, lancement des travaux par la mairie ou la préfecture aux frais du propriétaire….

Une fois les désordres réglés, les procédures s'arrêtent.

Les acteurs de la lutte contre l'habitat indigne

Au niveau national, la lutte contre l'habitat indigne est pilotée par le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne (PNLHI).

Ce dernier pilote une mission interministérielle qui se décline dans tous les départements au sein du Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI).

Chaque PDLHI regroupe des acteurs locaux qui ont pour mission de repérer et de lutter contre l'habitat indigne dans tout le département :

• La préfecture est chargée du pilotage de la lutte contre l'habitat indigne au niveau du département. Elle garantit l'efficacité du PDLHI et s'assure de l'application des lois et textes en vigueur.
• Le conseil départemental est le soutien financier et politique, reliant le logement insalubre aux programmes sociaux.
• La direction départementale des territoires et de la mer (DDT/M) apporte son expertise technique en logement, urbanisme et environnement.
• L'agence régionale de santé (ARS) est la spécialiste de la santé. Elle est chargée de veiller à la santé et à la sécurité des habitants de la région.
• L'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) conseille les propriétaires et locataires en leur proposant un accompagnement juridique et administratif.

Tous ces services doivent collaborer étroitement pour faire avancer votre dossier.

Sur le territoire de la MEL, les conseillers AMELIO France Rénov' sont vos interlocuteurs de référence et jouent le rôle de coordinateur. Ils sont à votre service au 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local) ou lors des permanences pour répondre à vos questions sur :

• les aides nationales et locales auxquelles vous pourriez être éligible,
• les démarches que vous devrez effectuer,
• divers aspects techniques de votre projet (contraintes, solutions techniques…).

Le rôle central du maire

Le maire (ou le président d’intercommunalité en cas de transfert de compétence) jouent un rôle essentiel dans la lutte contre l’habitat indigne.

Sa mission première est d’assurer la sécurité et la santé des habitants de sa commune. À ce titre, il peut intervenir dans les cas de logement indigne au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles.

Dès qu’il a connaissance d’une situation d’insalubrité, il doit alors prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin au risque. À défaut, sa responsabilité – y compris pénale – peut être engagée.