En tant que propriétaire bailleur, vous êtes légalement tenu de mettre à disposition de votre locataire un logement décent : c'est-à-dire un logement qui ne présente aucun risque pour sa sécurité et sa santé.

Cette obligation s’applique aux locations en cours ou à venir de logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale.

Pour vous, nous décryptons :

• la différence entre logement indécent, indigne et insalubre ;
• les 5 critères d'un logement décent ;
• comment diagnostiquer l'état de décence de votre logement ;
• ce que vous risquez si vous louez un logement indécent ;
• les professionnels à votre disposition pour vous guider et vous aider à rendre votre logement décent.

Logement indécent, indigne et insalubre : quelles différences ?

Dans le vocabulaire du mal-logement, les notions de logement indécent, indigne et insalubre sont souvent confondues.

La principale différence entre ces trois notions est liée à l'état de dégradation du logement et aux éventuels risques pour les habitants et le voisinage :

• Un logement indécent est un logement qui ne présente pas les caractéristiques minimales de confort, d'équipement, mais aussi de salubrité et de sécurité. Ces caractéristiques sont au nombre de cinq et sont définies dans la loi (voir ci-après).
• Un logement est dit insalubre s'il présente des risques graves pour la santé physique ou mentale de ses occupants. L'insalubrité est donc plus grave que la non-décence et nécessite une action plus urgente. Il s’agit souvent de logements très dégradés et sans confort.
  Un logement insalubre est nécessairement indécent, mais l’inverse n'est pas toujours vrai.
• L'habitat indigne porte atteinte à la dignité humaine, au point de rendre l'occupation du logement intolérable. Cette notion est plus large et englobe le logement insalubre et le logement en péril. Elle est moins codifiée que les précédentes.

Toutes ces notions s'apprécient au cas par cas par les autorités compétentes (juge, préfet, maire…), selon une liste de points à vérifier lors d'une visite sur place.

Les 5 critères d'un logement décent

Pour que votre logement soit considéré comme décent, vous devez respecter les cinq critères suivants :

Surface du logement

Pour vivre confortablement dans sa maison ou son appartement, votre locataire doit disposer d'un minimum d'espace de vie :

* Une location simple est une location dans laquelle le bail n'est signé que par une seule personne, par opposition à une colocation.

La performance énergétique

La performance énergétique désigne la quantité d'énergie que consomme annuellement une habitation.

Elle est évaluée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Lors de l'évaluation, une note de A à G est attribuée à l'habitation : une note de A désigne un logement très performant tandis qu'une note de G désigne une passoire thermique.

Pour qu'un logement soit considéré comme décent, il doit respecter une performance énergétique minimale, qui dépend de la date de signature (ou de renouvellement) du bail.

Les critères sont les mêmes pour une location simple ou une colocation.

Sécurité et santé du locataire (ou des colocataires)

Les huit points ci-dessous doivent être respectés pour que votre logement soit considéré comme décent.

Ils sont identiques pour une location simple ou une colocation.

1. Le logement assure le clos et le couvert. Dit autrement : il doit comporter quatre murs et un toit (ou un plafond dans le cas d'un appartement). Il doit être protégé des infiltrations d'eau et des remontées d'eau.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites via les portes, les fenêtres ou les parois. Cela désigne les infiltrations d'air chargées de polluants ou de moisissures.
3. Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias ou balcons situés dans le logement ou dans ses accès sont en bon état et sécurisent suffisamment les personnes.
4. Les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (comme l'amiante).
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état de fonctionnement.
6. Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état de fonctionnement.
7. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité suffisante.
8. Les pièces de vie ou de sommeil principales ont un éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À noter qu'un local situé intégralement au sous-sol ne peut pas être loué en tant qu'habitation.

Absence d'animaux nuisibles ou de parasites

Il est de votre responsabilité de propriétaire bailleur de fournir un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (rats, guêpes, fourmis…) ou par des parasites (punaises de lit, cafards…).

Ce critère est identique pour une location simple ou une colocation.

Équipements

Même si votre bien n'est pas loué meublé, vous devez fournir à vos locataires ou colocataires un certain nombre d'équipements de base :

• Une installation permettant un chauffage prévu pour un usage « normal » (19 – 20 °C en moyenne) et adapté aux caractéristiques du logement.
• Une installation d'alimentation en eau potable qui permet la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
• Un ou plusieurs systèmes d'évacuation des eaux usées équipés de siphon et de dispositifs anti-odeurs.
• Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson ainsi qu'un évier raccordé à l'eau chaude et froide et à un système d'évacuation des eaux usées.
• Une installation sanitaire intérieure : WC séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, baignoire ou douche (alimentés en eau chaude et froide et munis d'une évacuation des eaux usées). Une exception est tolérée dans le cas des logements d'une seule pièce où les toilettes sont situées à l'extérieur du logement. Ils doivent toutefois être situés dans le même bâtiment et facilement accessibles.
• Un réseau électrique qui permet l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Évaluer la décence de votre logement

Si vous avez un doute sur le fait que votre logement respecte bien tous les critères de décence, vous pouvez le faire évaluer.

Un certain nombre de critères sont évalués dans les différents diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité…) à réaliser avant la mise en location de votre bien.

Les autres éléments peuvent être autoévalués par vos soins ou avec l'aide gratuite de nos partenaires de l'ADIL du Nord (voir en fin d'article). La CAF met également à votre disposition un guide au format PDF qui vous explique comment autoévaluer la décence de votre bien.

Logement indécent : quelles sont les conséquences ?

Si votre habitation est jugée non décente, cela peut entraîner plusieurs conséquences pour vous :

• Obligation de réaliser les travaux nécessaires pour le rendre décent.
• Sanctions administratives de la part des autorités locales ou de la CAF (suspension des APL notamment).
• Impossibilité de louer le logement.
• Litiges avec le locataire qui peut avoir recours à la justice pour faire valoir ses droits.
• En cas de maladie ou d’accident causé au locataire, vous risquez des sanctions pénales.

De plus, vous privez votre locataire d'aides financières potentielles, car le fait d’occuper un logement décent est un prérequis pour certaines d'entre elles.

À noter qu'en cas de décision judiciaire, le juge peut décider une réduction ou une suspension du paiement du loyer pendant toute la durée des travaux. Il peut aussi vous condamner à verser des dommages et intérêts.

Il est donc essentiel de veiller à ce que votre logement respecte les critères de décence pour vous éviter des conséquences potentiellement très coûteuses.

Les professionnels à votre service

Les structures ci-dessous sont à votre disposition gratuitement :

• AMELIO : Nous sommes en mesure de répondre à vos questions sur :
  • l'auto-évaluation de votre logement ;
  • les aides locales ou nationales auxquelles vous pourriez être éligible ;
  • les aspects techniques de vos travaux éventuels.
    Nos conseils sont neutres, indépendants et gratuits. Appelez le 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local) pour prendre rendez-vous avec un conseiller.
• L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. Elle vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet. Elle peut aussi vous aider à évaluer votre logement.