Sur le territoire de la Métropole Européenne de Lille (MEL), comme partout en France, des dizaines de milliers de logements sont considérés comme indignes.

Précarité, négligence, absence d’entretien… les causes sont nombreuses et l’habitat indigne peut concerner tout le monde : locataire comme propriétaire bailleur ou propriétaire occupant.

Pour vous, nous décryptons :

• Ce qu’est un habitat indigne
• Vos droits en tant que locataire
• Vos devoirs en tant que propriétaire
• Les aides pour vous aider à rénover votre logement
• Les structures qui vous aident à lutter contre l’habitat indigne

Qu’est-ce qu’un habitat indigne ?

On appelle habitat indigne toute habitation qui porte atteinte à la dignité humaine, dans le sens où il expose les occupants à un risque pour leur santé (physique ou mentale) ou leur sécurité.

Cette notion englobe les logements insalubres, ou en péril. Avec les logements indécents, ils forment ce que l’on appelle le mal-logement.

Par exemple :

• débit d’eau potable insuffisant (voire pas d’eau potable du tout),
• absence d’évacuation des eaux usées,
• réseau électrique obsolète,
• fissures importantes présentes sur les murs,
• plancher qui s’affaisse,
• présence de plomb dans les peintures.

Les exemples sont nombreux, mais ont tous un point commun : ils vous exposent à des risques pour votre santé ou votre sécurité.

Je suis locataire : quels sont mes droits ?

Vous pensez être concerné par un problème de logement indigne ou connaissez une personne qui l’est ?

Tout d’abord, il vous faut vous assurer que la résolution du problème doit bien être assurée par le propriétaire et non par vous.

En effet, en tant que locataire, vous devez assurer l’entretien courant de votre logement et de ses extérieurs. Cela inclut l’entretien et la maintenance :

• des canalisations d’eau et des conduites de gaz,
• des installations de chauffage et de plomberie,
• de la chaudière,
• …

Vous devez ensuite signaler les désordres à votre propriétaire ou à la mairie. Faites-le de préférence par écrit pour garder une trace.

Pour plus de simplicité, vous pouvez aussi faire votre signalement sur la plateforme officielle Signal Logement. Chaque signalement est automatiquement envoyé aux administrations concernées et vous êtes accompagné par les services adaptés (dont AMELIO).

La suite de la procédure dépend des problèmes rencontrés :

Cas n°1 : le logement est insalubre

Dans les trois mois qui suivent votre signalement, le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) de votre commune ou l’Agence Régionale de Santé (ARS) se rend dans votre logement et dresse un état des lieux des risques. Ils rédigent un rapport qui est ensuite remis au préfet.

C’est lui qui décide ou non de déclarer l’insalubrité, après un échange avec le propriétaire du logement ou le syndic. Il peut aussi ordonner au propriétaire (ou au syndic de copropriété) de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la situation.

Si les travaux sont trop coûteux, il peut aussi acter la destruction du logement.

Une fois les travaux effectués, le préfet fait constater leur date d’achèvement et décide de lever ou non l’arrêté d’insalubrité.

Cas n°2 : l’habitation est en péril

Si votre situation relève de l’habitat en péril, c’est le maire qui a autorité pour ordonner les travaux nécessaires.

Après avoir évalué le bâtiment, les services municipaux rédigent un rapport de situation qui est remis au propriétaire (ou au syndic dans le cas d’une copropriété). Un délai d’un mois minimum lui est laissé pour qu’il fasse ses observations.

En cas d’urgence, le maire peut demander au tribunal administratif l’intervention d'un expert. Celui-ci va examiner les bâtiments (y compris les bâtiments mitoyens), dresser un constat de leur état et proposer des mesures pour mettre fin au danger.

Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un danger imminent, le maire met en œuvre une procédure d'urgence. Il ordonne au propriétaire de réaliser les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.

Si aucune mesure ne permet d'écarter le danger, le maire peut faire procéder à la démolition complète du bien. Cette décision doit être validée par la justice.

Ensuite, si le propriétaire réalise les travaux prescrits dans les délais, le maire acte leur réalisation et la date d'achèvement dans un arrêté de mainlevée. Celui-ci marque la fin de la procédure de mise en sécurité de l’habitation.

Je suis propriétaire (bailleur ou occupant) : quels sont mes devoirs ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez obligation de fournir à vos locataires un logement décent et qui ne porte pas atteinte à leur santé.

Si vous êtes propriétaire occupant, il vous incombe d’entretenir votre logement. Si besoin, vous pouvez vous faire aider pour vos travaux de rénovation et de mise en sécurité.

Si votre logement est reconnu comme insalubre par le préfet, vous avez obligation de réaliser les travaux indiqués dans l’arrêté préfectoral dans les délais fixés. Dans le cas contraire, vous (ou votre syndic) vous exposez au paiement d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour de retard.

Vous devez tenir informé le préfet de la réalisation des travaux.

Enfin, à partir de la notification d’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité, les locaux vides ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit.

Vous devez aussi assurer l’hébergement ou le relogement des occupants du logement.

Les aides pour lutter contre l’habitat indigne

Pour vous aider à remettre votre logement ou votre immeuble en état, il existe des aides nationales et locales.

La principale est Ma Prime Logement Décent qui est une aide de l'État. Elle subventionne les propriétaires (occupant ou bailleur) qui s'engagent dans la rénovation de leur bien dégradé ou indécent. 

Les travaux éligibles à Ma Prime Logement Décent doivent permettre de rendre le logement plus confortable et plus sécurisé : rénovation du réseau électrique, changement de toiture, renforcement des fondations…

Pour être éligibles à cette aide, les propriétaires bailleurs doivent respecter un certain nombre de critères : location non meublée, occupation par des locataires aux revenus modestes, conventionnement avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat)…

Découvrez la liste complète des critères sur le site de France Renov'.

Pour garantir un suivi tout au long des travaux, l’accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage, comme AMELIO, est également obligatoire.

Les professionnels à votre service

Appui administratif, technique, juridique ou financier, les structures ci-dessous sont à votre disposition :

• AMELIO propose un conseil technique et financier neutre, indépendant et gratuit. Nous travaillons avec l'ensemble des acteurs de la lutte contre l’habitat indigne et sommes en mesure de vous accompagner dans vos travaux.
• L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. Elle vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet.
• Le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne et la Précarité Énergétique (PDLHIPE) réunit les principales institutions et les organismes départementaux responsables de la lutte contre le logement indigne.
• L’Agence Régionale de la Santé (ARS) reçoit les signalements et engage la procédure adaptée à la situation. Vous pouvez les contacter au guichet dédié par e-mail : shd59@arshdf.fr.

Vous pouvez aussi contacter le service national « Info logement dégradé » au 0806 000 243.