Vous envisagez de louer un logement sur le territoire de la Métropole Européenne de Lille (MEL) ?

De la recherche à la restitution des clés en fin de bail, AMELIO vous partage ses astuces pour réussir votre projet locatif :

• les grandes étapes de votre vie de locataire ;
• vos droits et devoirs ;
• comment constituer votre dossier tout en évitant les demandes abusives et les escroqueries ;
• les outils et dispositifs à connaître pour maîtriser votre futur loyer ;
• une liste de professionnels à votre service pour vous aider à concrétiser votre projet.

Les 8 grandes étapes d'un projet locatif réussi

AMELIO détaille pour vous les 8 grandes étapes de votre future vie de locataire :

La préparation de votre projet

La réussite de votre projet locatif passe avant tout par sa préparation.

Avant même de commencer à rechercher un logement, nous vous recommandons de faire le point sur :

• Vos besoins : type d'habitation, nombre de chambres, emplacement, services à proximité… Nous vous conseillons de bien dissocier ce qui est indispensable pour vous et les éléments plus optionnels.
• Vos revenus, qui conditionnent le type de logement auquel vous serez éligible (logement social ou non) ainsi que les aides mobilisables.
• Le loyer adapté à vos ressources. On estime généralement qu'il ne doit pas dépasser le tiers de votre salaire. Ce n'est toutefois pas une règle absolue : ce qui est important c'est que votre reste à vivre soit suffisant.
• Votre budget prévisionnel pour le déménagement et les différents frais liés à votre nouveau logement. Cela permet d'anticiper les éventuels frais supplémentaires (comme l'assurance ou les charges).

Cette étape est importante car elle vous garantit de trouver un bien adapté à vos besoins tout en vous permettant de garder un niveau de vie correct. Elle vous aide aussi à être efficace dans vos recherches.

Nous vous conseillons également de constituer le plus tôt possible votre dossier de location. Ainsi, vous pourrez l'envoyer plus rapidement quand vous aurez trouvé un bien qui vous intéresse.

La recherche du logement

Que vous passiez par une agence immobilière ou recherchiez par vous-même, voici quelques astuces pour réussir votre recherche :

Trouver les annonces

Vous pouvez trouver des annonces immobilières sur des sites Web spécialisés ou non, comme SeLoger, PAP, Bien'Ici, Leboncoin ou encore CDC Habitat.

Les sites Web des agences immobilières proposent également des annonces. Il est toutefois conseillé de les contacter en direct car les agences ne publient pas toutes leurs annonces. 

Enfin, ne négligez pas le bouche-à-oreille : dans les villes où le marché immobilier est tendu, certains biens se louent avant même que l'annonce ne soit parue.

Décrypter une annonce

Chaque annonce doit indiquer un certain nombre d'informations obligatoires sur le logement :

• sa localisation (ville, voire quartier),
• s'il est loué meublé ou non,
• sa surface,
• le montant du loyer et des charges éventuelles,
• le montant du dépôt de garantie,
• sa classe énergétique,
• le montant estimé des dépenses de chauffage.

Si l'annonce a été publiée par une agence, les éventuels frais d'honoraires doivent être indiqués.

En plus des mentions obligatoires, de nombreuses annonces regorgent de jargon immobilier qu'il faut savoir décoder : quartier en devenir, appartement de charme, cuisine équipée (ou aménagée), sde (pour salle d'eau, à différencier de sdb pour salle de bain)…

Si vous n'êtes pas familier de ces termes, n'hésitez pas à poser la question à un agent immobilier ou au propriétaire.

Soyez également vigilant avec les photos : selon l'angle de prise de vue, la pièce peut paraître plus grande qu'elle ne l'est réellement.

Éviter les arnaques

La première des choses à vérifier est la présence des informations obligatoires mentionnées ci-dessus.

Toutefois, si l'annonce a été publiée par un propriétaire particulier, leur absence n'est pas nécessairement signe d'une arnaque : cela peut juste signifier que la personne ne connaît pas bien ses obligations. 

Voici une liste non exhaustive des méthodes utilisées par les fraudeurs pour essayer de vous appâter : 

• le montant du loyer est particulièrement bas ;
• le propriétaire vous demande de l'argent pour réserver le logement ;
• il évite les rencontres en personne et veut tout faire à distance ;
• il vous demande de lui envoyer des documents officiels (comme une pièce d'identité) avant toute visite ;
• les photos sont identiques à celles d'autres annonces.

À noter que l'absence de photos n'est pas toujours un indicateur d'arnaque. En effet, le propriétaire peut ne pas encore avoir pris le temps de les faire. En outre, les photos ne sont pas obligatoires. N'hésitez pas à lui en demander avant d'envisager une visite et méfiez-vous s'il refuse.

En cas de doute sur une annonce ou si vous pensez avoir été victime d'une escroquerie, n'hésitez pas à contacter nos partenaires de l'ADIL du Nord (voir coordonnées dans la section Les professionnels à votre service). Leurs juristes sont à votre disposition gratuitement pour vous conseiller.

La visite

Dans les zones où le marché de l'immobilier est tendu, il peut être difficile d'obtenir une visite.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons :

• D'être sélectif, mais réactif : n'envoyez pas de demandes de visite à tout va, mais si une annonce vous intéresse, ne tardez pas à faire une demande.
• De rassurer le propriétaire sur la fiabilité de votre dossier en mettant en avant vos garanties éventuelles (montant de votre salaire, garantie Visale, garant…). Attention toutefois à ne pas communiquer trop de données personnelles.
• D'attendre au moins 24 h avant de le relancer en cas d'absence de réponse et de ne pas vous montrer trop insistant.

D'être disponible ou de pouvoir vous rendre disponible facilement.

Une fois le rendez-vous de visite obtenu, préparez-le en étudiant le quartier et en listant toutes les questions que vous vous posez sur le logement.

Pendant la visite, prenez votre temps : vérifiez bien l'état de chaque pièce et le fonctionnement des équipements (robinets, radiateurs, fenêtres…). Soyez particulièrement vigilant aux traces de moisissure, à l'état des murs et du plafond ou encore à la propreté générale des lieux.

Prenez des photos de chaque pièce et des notes détaillées sur les aspects positifs et négatifs. Cela vous aidera à analyser le logement à tête reposée.

Nous vous conseillons également de poser de nombreuses questions sur le logement, le quartier, le voisinage, les éventuels coûts annexes, les travaux prévus… N'hésitez pas à redemander le prix du loyer et à vous assurer qu'il correspond à ce qui est indiqué dans l'annonce.

Si le locataire actuel est présent lors de la visite, posez-lui des questions et soyez attentifs à sa relation avec le propriétaire. Cela vous aidera à vous projeter.

Le dépôt du dossier

Si la visite a confirmé votre intérêt pour le bien, vous devrez déposer un dossier.

Celui-ci sera étudié par le propriétaire, qui le comparera avec les autres dossiers reçus.

La signature du bail

Votre dossier a été accepté ? Il ne reste plus qu'une étape avant d'emménager : signer le bail (aussi appelé contrat de location).

Il s'agit d'un document juridique qui vous engage avec le propriétaire :

• Il atteste que vous et le bailleur avez connaissance de vos droits et obligations respectifs (voir plus loin).
• Une fois signé, il constitue la base de vos rapports locatifs avec le propriétaire et peut difficilement être modifié.
• La signature marque aussi le moment à partir duquel vous êtes tenu de payer le loyer.
• Enfin, il permet de vous réserver le logement : une fois le bail signé, le propriétaire ne peut pas le louer à quelqu'un d'autre.

Avant de le signer, vous devez donc le lire attentivement. Nous vous conseillons d'ailleurs d'en demander un exemplaire quelques jours avant la signature pour avoir le temps de le consulter à tête reposée.

Vérifiez notamment :

• Le montant du loyer, du dépôt de garantie et de la caution. Ils doivent être conformes à ce qui a été indiqué dans l'annonce et confirmé lors de la visite.
• La durée du bail, qui doit être conforme au type de bail signé.

Si une clause vous dérange, n'hésitez pas à le signaler et à demander à ce qu'elle soit retirée en argumentant.

Avant de signer, assurez-vous également que l'ensemble des diagnostics obligatoire vous a été transmis :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) valide,
• constat de risque d'exposition au plomb (Crep),
• état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans,
• état de l'installation du gaz si elle a plus de 15 ans,
• état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), si le logement est dans une zone concernée,
• diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée.

À noter que dans le cadre d'une location, le diagnostic amiante n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé.

L'ensemble de ces diagnostics forment ce que l'on appelle le « dossier de diagnostic technique (DDT) » qui doit être annexé au bail.

Si votre logement se trouve dans une copropriété, un exemplaire du règlement de copropriété doit aussi vous être remis.

De votre côté, vous devez joindre au bail :

• Une attestation d'assurance habitation, effective le jour de la signature.
• Si une personne ou un organisme se porte caution pour vous : l'acte de cautionnement signé.

L'état des lieux et l'emménagement

Une fois le bail signé, il reste une dernière étape avant d'emménager : l'état des lieux.

L'état des lieux

L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements au moment de votre entrée dans les lieux. Son objectif est de permettre la comparaison de l'état du logement au moment de votre sortie.

C'est un document dit contradictoire, c'est-à-dire qu'il doit impérativement être rédigé en votre présence et celle du propriétaire (ou son représentant). Chacun peut y indiquer ses observations et réserves.

Il est généralement fait le même jour que la signature du bail, mais ce n'est pas une obligation.

L'état des lieux est un document écrit, dont la forme est assez libre. Elle doit toutefois être identique à l'entrée comme à la sortie. Il est daté et signé par le propriétaire et l'ensemble des locataires.

Il doit contenir :

• le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie) ;
• la date de rédaction ;
• l'adresse du logement ;
• votre nom et celui du propriétaire (ou de son représentant) ;
• s'il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• pour chaque pièce et partie du logement : description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles du logement ;
• signature des parties (locataire, bailleur).

Des réserves peuvent être apportées et des photos ajoutées pour plus de détails.

Les clés vous sont également remises lors de l'état des lieux.

Une fois l'état des lieux signé, vous disposez de 10 jours calendaires (y compris jours fériés et chômés) pour demander à y apporter des modifications concernant le logement. Si les modifications concernent le chauffage, le délai est d'un mois.

Réussir votre emménagement

L'état des lieux et la remise des clés marquent le début de votre vie dans le logement.

En plus du déménagement, vous devrez gérer un certain nombre de démarches administratives :

Le changement d'adresse

Celui-ci doit être fait immédiatement après votre emménagement.

Pour vous faire gagner du temps, l'État a mis en place un service qui vous permet d'indiquer vos nouvelles coordonnées simultanément à plusieurs services : fournisseurs d'énergie, France Travail, CAF, sécurité sociale, service des impôts, service des cartes grises.

Vous devrez toutefois notifier vous-même votre employeur, votre banque, vos assurances et de manière générale tous les organismes qui ont besoin de connaître votre adresse.

Une redirection de votre courrier depuis votre ancienne adresse vers votre nouvelle peut également être mise en place auprès de La Poste.

Transférer les contrats d'énergie

Au moment de votre emménagement, vous devrez avoir souscrit les contrats d'énergie suivants :

• eau (auprès d'Ileo ou de Noréade, selon votre commune) ;
• électricité et/ou gaz, auprès du fournisseur de votre choix.

Pour éviter toute coupure, nous vous recommandons de les contacter au moins 15 jours à l'avance.

Inscription sur les listes électorales

Si vous changez de ville, vous devrez vous réinscrire sur les listes électorales de votre nouvelle commune.

Vous pouvez le faire en ligne, depuis le service dédié ou auprès de la mairie de votre commune ou de votre quartier.

La vie dans le logement

La signature du bail vous garantit la « jouissance exclusive » du logement.

Cela signifie que vous pouvez y vivre librement, à condition de respecter les clauses du bail et d'entretenir le logement. Si le logement se situe dans une copropriété, vous devez également respecter le règlement de copropriété.

Vous êtes donc libre de l'aménager et d'y héberger gratuitement les personnes de votre choix.

De son côté, le propriétaire ne peut pas pénétrer dans votre logement sans votre accord ou vous interdire d'avoir un animal de compagnie. Il ne peut pas non plus vous interdire de fumer.

Entretien et réparations à la charge du locataire

Pendant toute la durée d'occupation du bien, vous devez en assurer l'entretien et faire les petites réparations nécessaires.

Cela inclut :

• Maintenir propres les murs, sols et plafonds et faire les raccords nécessaires en cas de trou.
• Assurer le bon fonctionnement de la plomberie et des canalisations : remplacement des joints, vidange de la fosse septique, réparation des chasses d'eau dysfonctionnelles, entretien annuel de la chaudière…
• L'entretien des parties mécaniques des portes et fenêtres (gonds, charnières, poignées…) ainsi que des stores et volets.
• La réparation des équipements électriques (ampoules, interrupteurs, prises…).
• L'entretien du jardin privatif et des allées (désherbage, nettoyage, tonte de la pelouse, arrosage, taille…).
• Le nettoyage des auvents, terrasses, pergolas ou marquises.
• Le dégorgement des gouttières et chenaux.

Réalisation de travaux

Si vous êtes libre d'aménager et de décorer le logement comme bon vous semble, vous ne pouvez pas faire de gros travaux sans autorisation écrite préalable de votre propriétaire.

Par exemple, vous êtes libre de peindre les murs, changer la moquette ou poser des étagères. En revanche, vous ne pouvez pas faire tomber une cloison ou créer de nouveaux espaces sans autorisation.

En absence d'autorisation, vous pourriez être obligé de remettre, à vos frais, le bien dans son état d'avant travaux.

La sortie du logement

En tant que locataire, vous pouvez quitter votre habitation à tout moment en respectant une période de préavis.

Les délais varient selon qui est à l'origine de la rupture de bail, le motif de rupture ainsi que la localisation du logement et le type de location.

Les délais de préavis

Si le locataire est à l'origine de la demande :

Si le bailleur est à l'origine de la demande

L'état des lieux de sortie

À la fin de la période de préavis, le jour de la remise des clés au bailleur, un état des lieux de sortie doit être effectué. Il se fait donc quand le logement est vide (sauf s'il est loué meublé).

Il se fait dans les mêmes conditions que l'état des lieux d'entrée, auquel il est comparé pour déterminer si le bien a été dégradé ou non.

C'est aussi à ce moment que les différents compteurs (eau, électricité, gaz…) sont relevés.

Si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire a un mois pour vous remettre l'intégralité de votre dépôt de garantie. En revanche, si des dégradations sont observées, il pourra déduire le coût des réparations. Dans ce cas, il dispose de deux mois pour vous rembourser et doit être en mesure de justifier les sommes retenues. Si les frais dépassent le montant de la garantie, il est en droit de vous demander de rembourser la différence.

Locataire : quels sont vos droits et devoirs ?

En tant que locataire, le premier de vos droits est de disposer d'un logement décent dont vous avez l'usage exclusif pendant une durée déterminée par le bail.

Vous êtes également protégé contre les expulsions arbitraires : votre bailleur ne peut pas rompre le bail sans motif légitime et sans préavis.

Pour vous préserver des hausses abusives, les conditions d'augmentation des loyers sont encadrées.

En contrepartie, vous vous engagez à payer votre loyer et les charges éventuelles en temps et en heure, à entretenir le logement et à respecter les clauses du bail (et du règlement de copropriété si l'habitation est dans une copro).

Si vous avez une question sur vos droits et devoirs de locataire, nos partenaires de l’ADIL peuvent vous renseigner.

Les aides nationales et locales

L'aide aux locataires la plus connue est l'APL (Aide personnalisée au logement), mais ce n'est pas la seule.

En effet, les aides destinées aux locataires sont nombreuses. Que ce soit pour chercher un logement, payer votre loyer, payer vos factures d'énergie ou rénover votre logement, il y a probablement une aide qui correspond à votre besoin.

Les professionnels à votre service

Les structures ci-dessous sont à votre disposition gratuitement :

• AMELIO : Nous sommes en mesure de répondre à vos questions sur :
  • les réglementations nationales et locales à destination des locataires,
  • les aides locales ou nationales auxquelles vous pourriez être éligible ;
  • les aspects techniques de vos travaux éventuels.
    Nos conseils sont neutres, indépendants et gratuits. Appelez le 03 20 21 27 77 (prix d'un appel local) pour prendre rendez-vous avec un conseiller.
• La Maison de l'habitat durable : située à Lille, vous y trouverez des conseils et des informations utiles pour votre projet. Un programme d'animations gratuites dédié aux locataires vous aidera dans votre projet.
• L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais est une association agréée par le ministère en charge du Logement. Elle vous informe gratuitement sur la réglementation, la fiscalité et le financement de votre projet.